Etxebizitza erostea
MERKATARITZA ZUZENDARITZA
Traducción al español
Aurretiazko informazioa
Etxebizitza bat erostea erabaki garrantzitsua eta konplexua da, diru kopuru handi bat inbertitu behar baita eta tramitazio luzea eskatzen baitu. Eraikitzaileak, sustatzaileak edo etxebizitzak enpresa edo lanbide jarduera baten barruan eskaintzen dituenak honako informazio hau jarri behar du jendearen eskura (beraz, kontuan izan behar dugu partikularren arteko salerosketetan ez dela nahitaezkoa izango informazio hori ematea):
Identifikazio-datuak:
· Saltzailearen izena edo enpresa-izena, helbidea, eta, hala badagokio, Merkataritza Erregistroko inskripzioaren datuak.
· Etxebizitza lehen aldiz eskualdatzen bada, arkitektoaren izena eta helbidea, eta eraikitzailearen izena edo enpresa-izena.
Eraikinaren ezaugarriak:
· Etxearen kokapenaren plano orokorra eta etxebizitzaren beraren planoa.
· Etxebizitzaren deskribapena. Azalera erabilgarria adieraziko da eta orokorrean deskribatuko dira etxebizitza dagoen eraikina, haren eremu komunak eta zerbitzu osagarriak.
· Eraikina eta etxebizitza eraikitzeko erabilitako materialen eta eraikuntza-sistemen ezaugarriak: barne-estaldurak, egurrak, kristalak, isolatzaile termikoak eta akustikoak, etab.
· Leihoen neurriak, eta argiztapen eta aireztapen azalerak.
· Elektrizitate, ur eta saneamendu sareen deskribapena eta planoa, eta, hala badagokio, gas-sarearenak. Instalazio komunen deskribapena, eta, hala badagokio, ur beroaren eta berogailuaren kontagailuena.
· Instalazioak erabiltzeko eta horien mantentze-lanak egiteko jarraibideak adierazi beharko dira, jarduera edo ezagutza bereziren bat eskatzen badute. Larrialdietan etxea uzteko jarraitu beharreko jarraibideak ere adierazi beharko dira.
· Eraikinean jarritako igogailu eta karga-jasogailuen ezaugarriak eta horien segurtasun-neurriak.
· Suteen aurkako neurriak eta eraikinak dituen suteen aurkako ekipoen kokapena.
Dokumentazioa:
· Eraikinaren Jabetza Erregistroko identifikazio-datuak edo inskribatuta ez izatearen adierazpena.
· Etxebizitza eraikitzeko eta okupatzeko legez eskatzen diren baimenen kopia.
· Jabekideen Komunitatearen estatutuak eta funtzionamendu-arauak, eta, hala badagokio, komunitatearen zerbitzu eta hornidura kontratuei buruzko informazioa. Jabekideen Komunitatea jardunean ari bada, salgai dagoen etxebizitzari dagozkion fakturen eta obligazioen laburpena.
· Etxebizitzaren jabetza edo erabilera zergatzen duten mota guztietako zergen ordainketari buruzko informazioa.
· Kontratua dokumentatzeko modua eta kontratuaren baldintza orokorrak eta bereziak. Argi eta garbi adierazi beharko dira etxebizitzak erosten dituzten kontsumitzaileei legez aitortzen zaizkien eskubideak.
· Eraikina, eremu komunak edo elementu osagarriak ez badaude erabat eraikiak, eraikuntza-prozesuaren egoera adierazi beharko da, baita horien entrega noiz egingo den ere.
· Kalteen eta akats ezkutuen gaineko asegurua, indarreko araudiak eskatutakoaren araberakoa.
Salneurria eta ordaintzeko modua:
· Etxebizitzaren eta zerbitzu osagarrien prezio osoa, hala badagokio, higiezinetako agentearen ordainsariak barne hartuta. Prezioan sartuta egongo dira BEZa, Egintza Juridiko Dokumentatuen gaineko Zerga, eta Ondarezko Eskualdaketen gaineko Zerga.
· Ordaintzeko modua. Ordainketak geroratzea hitzartuz gero, aplikatuko den interes-tasa adierazi beharko da, baita printzipalagatik eta interesgatik ordaindu beharko diren zenbatekoak eta bi kontzeptu horien epemuga-egunak ere.
· Geroratutako zenbatekoak ordaintzeko moduak.
· Kontsumitzailea berarekin hitzartu gabeko kreditu-eragiketa batean subrogatzea aurreikusten bada, eta horrek etxebizitzarekiko berme erreal bat eratzea eskatzen badu, argi eta garbi adierazi beharko dira zein notariok baimendu duen horri dagokion eskritura, eskrituraren data, Jabetza Erregistroko inskripzioaren datuak eta etxebizitza bakoitzari dagokion hipoteka-erantzukizuna, epemugak eta zenbatekoak barne hartuta.
· Erosleak geroratutako prezioagatik edo zati batengatik eratu beharreko bermeak.
SALTZAILEA PERTSONA PRIBATUA BADA
Agiri hauek eskatu behar dizkiogu saltzaileari:
· Aurreko urteetan Ondasun Higiezinen gaineko Zerga (kontribuzioa) ordaindu izana kreditatzen duten ordainagiriak.
· Etxebizitza Jabetza Horizontaleko Legearen pean badago, komunitateko lehendakariaren oniritzia azaltzen duen ziurtagiri bat entregatu behar digu jabeak. Ziurtagiri horretan, kuotarik ez dela zor adierazi beharko da.
· Jabekideen komunitatearen estatutuen edo funtzionamendu arauen kopia.
· Teknikari eskudunak marraztutako planoa. Plano horrek etxebizitzaren azalera eta distribuzioa adierazi beharko ditu.
Beste bide hauek ere erabil ditzakegu etxebizitzari buruzko informazioa lortzeko:
· Higiezinaren administratzaileari edo jabekideen komunitatearen lehendakariari galdetzea.
· Udaletxera joatea, eraikinaren hirigintza egoeraren berri izateko eta jabeak zergak ordainduta dituen jakiteko.
· Ogasunera jotzea. Bertan, ‘zedula katastrala’ lor dezakegu. Zedula horrek etxebizitzaren nondik norakoak, ezaugarriak eta balio katastrala ziurtatzen ditu.
Erosketa formalizatzea
Saltzailearen eta eroslearen artean izenpetutako salerosketa-kontratua notarioaren aurrean egindako eskritura publikoan formalizatu behar da. Hala ere, ohikoa da, eskritura publikoa egin baino lehen, alderdiek kontratu pribatu bat egitea, salerosketa egiteko konpromisoa hartzeko.
Kontratuaren idazkerak argia eta ulerterraza izan behar du, eta ez du beste testu edo agirien aipamenik edo horietarako igorpenik egin behar, kontratua izenpetzean edo izenpetu baino lehen eman ez badira. Kontratuak fede onaren eta kontraprestazioen arteko oreka justuaren printzipioak bete behar ditu. Ondorioz, baldintza hauek bete behar ditu:
· Prezio osoa edo zati bat geroratzen bada, argi eta garbi eta zehaztasunez adierazi behar da geroratutako zenbatekoa, interes-tasa, eta geroratutako zenbatekoa amortizatzeko epea eta baldintzak.
· Ezin da prezioa garestitzea dakarren klausularik jarri, erosleak ez badu horri buruzko erabaki askerik hartzeko aukerarik izan.
· Debekatuta daude bankuen edo administrazioen akats, oker edo hutsegiteak erosleari jasanarazten dizkioten klausulak, akatsok erosleari egozgarriak ez badira.
· Etxebizitza lehen aldiz saltzen bada, ezin da adostu eroslea izatea legez edo berez etxejabeari dagozkion titulazio-gastuak ordaindu behar dituena. Hauek dira etxejabeari dagozkion titulazio-gastuak: obra berriko deklarazioari eta eraikinaren banaketa horizontalari dagozkion gastuak, eta eraikuntza-lanak finantzatzeko hipotekaren eraketa, banaketa eta kitapen-gastuak.
Kontratu pribatuak eginez gero, ohikoa da diru-kopuru jakin bat entregatzea aurrerakin edo/eta seinale moduan, eroslea eta saltzailea lotzeko. Halaber, ohikoa da kontratua ez betetzea zigortzen duten klausulak hitzartzea. Etxebizitzaren erosle izanez gero, komenigarria da ziurtatzea klausula horrek berdin zigortuko dituela ez betetze guztiak, bai erosleak egindakoak, bai saltzaileak egindakoak.
Kontratu pribatua egin bada, beharrezkoa da hura notarioaren aurrean egindako eskritura publikoan jasotzea, baldintza hori eskatuko baitigute etxebizitzaren eskualdaketa Jabetza Erregistroan inskribatzeko. Salerosketa profesionala izan bada; hau da, sustatzaileak, eraikitzaileak edo profesionalen baten bidez egina izan bada, notarioa aukeratzeko eskubidea izango du erosleak. Aukeratzeko eskubide horren muga bakarra hau izango da: aukeratutako notarioaren bulegoak arrazoizko lotura izatea saltzailearen edo eroslearen etxebizitzarekin edota etxebizitzaren kokapenarekin.
Jabetza Erregistroan inskribatzea tramite garrantzitsua da, jabetza kreditatzen eta bermatzen baitu hirugarren pertsonekiko.
Eraikitzen ari diren etxebizitzak erostea edo horiek planoetan daudela erostea
Lehen eskuko etxebizitzak ez dira beti eraikuntza-lanak bukatu ondoren salerosten. Sarritan, horiek eraiki bitartean salerosten dira eta, zenbaitetan, oraindik planoetan besterik ez daudela.
Egoera horietakoren batean eginez gero salerosketa, legezko neurri hauek ezarri dira etxebizitzaren erosleak emandako diru-kopurua bermatzeko:
· Sustatzaileak aseguru-poliza baten bidez edo banku-abal baten bidez bermatu behar ditu erosleak kontura emandako diru-kopurua gehi urteko % 6ko interesa, eraikuntza-lanak hasten ez badira edo hitzartutako epean amaitzen ez badira. Salerosketan berariaz adierazi behar da baldintza hori betetzen dela. Kontratua izenpetzearekin batera, adierazitako bermea kreditatzen duen agiria eman behar dio saltzaileak erosleari. Eraikuntza-lanak hasteko edo etxebizitza entregatzeko epea agortu eta bata zein bestea burutu ez badira, erosleak bi aukera izango ditu; lehen aukera kontratua deuseztatzea izango da, eta hala eginez gero, aurretik eman duen diru-kopurua gehi urteko % 6ko interesa itzuli beharko zaizkio. Bigarren aukera epea luzatzea izango da. Luzapen hori klausula gehigarri gisa erantsiko zaio kontratuari, eta bertan zehaztuko da epe berria.
· Erosleek aurreratutako diru-kopurua bestelako fondo-motatik aparteko banku-kontu batean jarri behar da. Sustatzaileak etxebizitza eraikitzeak dakartzan gastuei aurre egiteko soilik erabil dezake kontu horretako dirua. Hitzartutako diru-sarrerak zein kontu-zenbakitan sartu behar diren adierazi behar da kontratuan.
Urbanizazio edo eraikuntza proiektuetan aurreikusi gabeko aldaketarik balego eraikuntza-lanetan, eta aldaketa horiek prezioa igotzea balekarte, balizko aldaketen berri eman beharko zaio erosleari, aldaketak egin baino lehenago. Erosleak aldaketekin bat datorrela edo ados ez dagoela adieraz dezake.
Erosleak proposatutako eta saltzailearekin adostutako aldaketak behar bezala jaso beharko dira dokumentuetan, batik bat, horien edukia, prezioa eta entregatzeko epea.
Bermeak
Azaroaren 5eko 38/1999 Legean (LOE) araututakoaren arabera, etxebizitzen eraikuntza-prozesuetan parte hartzen dutenek etxebizitza horietan azaldutako akatsengatik erantzun behar dute.
· 10 urteko bermea dute zimenduen, euskarrien, habeen, forjatuen, karga-hormen eta egitura-elementuen akatsengatik sortutako kalte materialek.
· Hiru urteko bermea dute eraikuntza-lanetan erabilitako materialen edo bizigaitasunean eragina duten instalazioen akatsengatik sortutako kalte materialek.
· Urtebeteko bermea dute obrako akabera-elementuen akatsengatik sortutako kalte materialek.
Pertsona horien erantzukizuna kalteak sortu eta bi urtera preskribatuko da. Kalteen ordainketa bermatzeko, sustatzaileak eta etxebizitzaren eraikitzaileak zenbait aseguru kontratatu behar dituzte:
· Hamar urteko asegurua: hau da sustatzaileak derrigorrez kontratatu behar duen aseguru bakarra, eta zimenduen eta egiturazko elementuen akatsengatik sortutako kalteak estaltzen ditu.
· Instalazioak estaltzeko asegurua: eraikuntza-elementuen akatsengatik sortutako kalteak estaltzeko kontratatzen dute sustatzaileek.
· Akaberak estaltzeko asegurua: akaberen akatsek sortutako kalteak estaltzeko kontratatzen dute eraikitzaileek.
Azken bi aseguru horiek ez dira nahitaezkoak gaur egun, baina horrek ez du esan nahi etxebizitzen eraikuntzan parte hartu duten eragileek erantzukizunik ez dutenik, lehen adierazitako baldintza eta epeetan. Gainera, erantzukizun horiei ezkutuko akatsengatik dagoen erantzukizuna gehitu behar zaie. Irregulartasunik atzemanez gero, kontratua bertan behera uzteko aukera izango du erosleak, edo hala badagokio, ordaindu beharreko prezioa atzemandako kaltearen balioaren arabera jaistekoa.
Halaber, legeak arautzen duenari jarraiki, sustatzaileak eraikinari buruzko dokumentazio guztia entregatu behar die eraikinaren erabiltzaileei. Dokumentazio hori “eraikinaren liburua” izenekoan jasoko da, eta agiri hauek osatuko dute: eraikuntza-proiektuak; harrera-aktak; eraikuntza-lanetan parte hartu duten enpresen zerrendak; eta eraikina erabiltzeko eta mantentze-lanak egiteko jarraibideek.
Gastuak
Hitzartutako prezioaz gain, etxebizitzen salerosketek honako gastu hauek sortzen dituzte:
· Higiezinetako agentearen ordainsariak, salerosketa agente-bidez egina bada. Saltzaileak ordaindu ohi ditu ordainsari horiek. Ordainsari hori erosketa-prezioaren ehuneko jakin bat izaten da (oro har, % 3) eta horri BEZa gehitu behar zaio (% 16).
· Etxebizitza eraiki osteko lehen eskualdaketa bada, BEZa % 7 izango da (% 4 erregimen bereziko edo sustapen publikoko Babes Ofizialeko Etxebizitzak badira) eta Egintza Juridiko Dokumentatuen gaineko Zerga erosketa-prezioaren % 0,5 izango da (Babes Ofizialeko Etxebizitzak salbuetsita daude).
· Etxebizitzaren bigarren edo hurrengo eskualdaketak badira, Ondarezko Eskualdaketen gaineko Zerga ordaindu behar da. Zerga horren tasa orokorra % 6 da. Araban, zerga-tasa % 4 da, eta % 2,5era murrizten da etxebizitzak 120 m2 baino gutxiago baditu eta erosleak udalerri berean beste etxebizitzarik ez badu.
· Notarioen ordainsariak eskritura publikoa egiteagatik, eta erregistratzaileen ordainsariak etxebizitza Jabetza Erregistroan inskribatzeagatik. Gainera, tramiteak geuk egiten ez baditugu, kudeaketa-gastuak ordaindu beharko ditugu.
· Hiri Lurren Balio Gehikuntzaren gaineko Zergak (Udal Plusbalioa esaten zaio) azken eskualdaketaz geroztik eraikinaren oinarrian dagoen lurzoruak izan duen balio-gehikuntza zergapetzen du. Saltzaileak ordaindu beharreko zerga da.
Irisgarritasuna
Arkitektura eta hirigintza oztopoak ezabatzeko xedez, Irisgarritasuna Sustatzeko Legea onartu zuen Eusko Jaurlaritzak 1997an. Helburu hori lortzeko, eraikin berrietan irisgarritasuna bermatu beharko da, bai eraikin barruan mugitzeko, bai kaletik eraikinera sartzeko.
Mugikortasuna betiko mugatua duten pertsonentzako etxebizitza-erreserbak egitea agintzen du legeak. Babes ofizialeko etxebizitzetan, etxebizitza bat erreserbatu beharko da 25 etxebizitza bakoitzeko, eta libreetan, berriz, etxebizitza bat 50 etxebizitza bakoitzeko.
